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增长和葡萄酒的碰撞

发布日期:2022-04-11 03:41   来源:未知   阅读:

  一旦冬天放松了,他就会尽可能地花每一分钟享受他广阔的环绕式甲板,或者在他的葡萄园里和他身边的两只值得信赖的金毛猎犬一起修剪葡萄藤。他的房产坐落在鹰山脚下,大部分被其他小农场或面积广阔的单户住宅所包围。帕斯库利的家和多种葡萄藤蔓可以俯瞰远处连绵起伏的丘陵。

  但是,现在,他的顾客能在葡萄园里享受他的劳动成果的唯一方法是参观位于花园城第 52 街的 Rolling Hills Vineyard 品酒室。

  “(花园城)有很多很棒的地方,但我们在 Eagle 的品酒室遇到了很多人,每当你看到他们时,第一个问题就是你什么时候在你的房产上开设品酒室 .你可以喝一杯 Cab Franc 或 Rose,水果就在那里。(客户)喜欢与水果建立这种联系,他们喜欢在葡萄园里走来走去。”

  Rolling Hills 和 Eagle Foothills American Viticulture Area 的其他小型葡萄种植者没有在其地产上建造品酒室和葡萄酒生产设施的原因是 Ada 县法规中的一项规定,要求 75% 的相邻业主签署一份表格,表明他们批准在邻居的土地上销售葡萄酒。在艾达县农村地区快速增长的时候,邻居们担心不断发展的葡萄酒产业将如何影响他们安静的社区和狭窄乡村道路上的交通。

  Pasculli 和其他葡萄种植者表示,让 Eagle 成为品酒室的目的地将保持该地区的乡村气息并增加该地区的活力,而不是让它屈服于无休止的细分。但是,邻居们希望该县能坚持下去,保持葡萄酒销售,以及在酒厂举办大型活动的潜力,远离他们的后院,这样该地区就可以保持他们熟悉和喜爱的田园风情。

  种植一排排酿酒葡萄与任何其他农业用途一样受到监管,但是当农民希望开始在他们的土地上酿酒或将其出售给客户时,事情就变得棘手了。葡萄园所有者必须首先获得葡萄酒生产或品酒室的有条件使用许可证,如果成功,他们必须获得 75% 的邻居签署支持。这在大型农村地区尤其具有挑战性,其中一个邻居拒绝支持该项目意味着该项目将没有资格继续进行。

  爱达荷州葡萄酒委员会执行主任 Moya Dolsby 告诉 BoiseDev 艾达县是唯一一个有此规定的县。她说,目前还不清楚这条规定是从哪里来的,什么时候颁布的,或者为什么颁布,她希望艾达县很快会决定从他们的账簿上删除这条规定,以允许伊格尔的酿酒厂发展。

  “你认为是的,我得到了有条件的使用许可证,我很高兴没有!但是,不,您不是,现在您必须获得邻居 75% 的批准才能在您的房产上开展业务,”Dolsby 告诉 BoiseDev。“如果你有两个愤怒的邻居和你自己,这可能会令人沮丧,然后你运气不好,你不能拥有一家酿酒厂。这样做的成本太高了。”

  艾达县目前正在努力更新其分区代码,并正在考虑简化有关酿酒厂和活动中心的一些规定,但该县尚未就是否取消 75% 规则做出正式决定。

  社区规划经理 Leon Letson 在一封电子邮件中写道:“开发服务人员收到了更新我们的分区代码以简化这种情况的请求,同时确保周围业主关注潜在负面影响(即噪音、交通等)的可预测性。”“任何更新都将经过 Ada 县领导层、感兴趣的利益相关者和广大社区的彻底审查。”

  爱达荷州唯一的起泡酒厂正面临一场艰苦的战斗,以赢得邻居的支持,将生产转移到鹰山麓。

  9 月,3100 Cellars 提交了有条件的使用许可申请,申请一家酒厂,并在其位于 Eagle Foothills 的 Artemisa Lane 的 10 英亩土地上举办 50 多人的活动。自 2017 年以来,这片土地一直在种植葡萄,当时海莉明德 (Hailey Minder) 和她的丈夫马歇尔 (Marshall) 种植了他们从明德父母那里购买的房产,他们梦想着在现场创建一家酿酒厂,而不是在另一家酿酒厂的大楼里租用空间来生产他们的产品。

  这个 CUP 将允许他们在他们在现场建造的目前空置的商店中加工葡萄酒。在他们的申请材料中,明德表示,他们希望使用活动许可证为他们的葡萄酒俱乐部和小型“内部活动”举办品酒活动,并有可能在未来有一些开放的时间进行品酒活动。他们还要求免除每年两次不超过 110 人的活动,并提供场外停车场和班车服务。

  虽然 3100 Cellars 葡萄酒俱乐部的成员在 Minders 及其业务的热情支持下写信给 Ada 县的规划和分区,但附近的邻居并不激动。他们写信反对该项目,担心山脚下的葡萄园会发出额外的噪音并扰乱他们的家,醉酒的司机离开品酒会,以及在通往酒庄的狭窄道路上拥挤的交通给必须维护的土地所有者带来更多费用共享驱动器。

  “由于我们的住宅位于拟建的商业酒厂之上,因此我们将永远直接俯视整个运营,这将严重损害我们的生活质量和房产的长期价值,”Brett 和 Marcie Keller附近的业主希望在该地区建造养老院,他们在给艾达县的电子邮件中写道。“正如你可以想象的那样,我们对这个提议深感担忧,并且知道这会给我们自己和该地区的其他住宅业主带来沉重的负担。”

  一些反对者也提出了担忧,即使明德说她不打算在晚上 10 点安静时间之后举行放大声音或任何事情的婚礼。但如果他们的业务失败并被卖给其他人,酿酒厂和活动的许可证仍然有效.然后,新的潜在业主将全权委托举办比 Minders 更大的活动。

  反对派并没有动摇艾达县规划和分区工作人员建议批准该酒厂和规划分区委员会在 1 月份投票授予有条件的使用许可证。但是,此后已向艾达县专员提出最终决定。即使在那里获得批准,考虑到艾达县的现行规定,他们仍然必须让 75% 的相邻业主签署支持。

  由于上诉程序正在进行,明德拒绝就此事向 BoiseDev 发表评论,但她在听证会前的申请材料中确实向邻居们伸出了橄榄枝。

  “我们真的很想成为好邻居,”明德写道。“我们希望能够成为我们葡萄园附近社区的一部分。如果县里决定不让我们在现有建筑外经营,我们仍然会在那里种植葡萄,仍然希望能够见到你们所有人。如果您想更多地讨论该项目或直接与我们分享您的疑虑,请知道您可以。”

  如果没有规模经济,Pasculli 说,作为一家只有 5 到 10 英亩葡萄的企业,种植和生产葡萄酒的成本并不容易。购买土地、年复一年地在自己的土地上维护葡萄、然后租用设备和空间将它们生产到您的产品中的成本很高,而且很难盈利。Pasculli 说,他的公司 Rolling Hills Winery 从 Walla Walla 的酿酒厂购买了额外的葡萄,以帮助补充他自己的作物,这些作物比爱达荷州的葡萄藤更贵。但由于这些酒厂的生产规模如此之大,他们可以在葡萄被压碎并交付给他使用时收取较低的价格。

  当您没有能力将人们带到您的财产举办品酒会时,作为一家小商店,盈利变得更加困难。与 3100 Cellars 不同,他不打算在 Eagle 建立生产设施,并计划目前继续在 Caldwell 的 Sunnyslope 地区的一家酿酒厂租赁生产空间,但客户能够参观他的房产并购买的想法是他的希望很大。

  他说,邻居们对酒厂酒驾的担忧被夸大了,因为葡萄酒饮用者在长时间的交谈和食物中消费相对较少的趋势。Pasculli 还表示,酿酒厂提高了房产价值,而不是降低了它们的价值,但它们也是比密集的联排别墅和细分市场更好的邻居。

  “如果有人不认为在 40 或 50 年前的现在,山脚下不会都是他们自欺欺人的住房开发项目,”他说。“西部到处都是发展推动农业用地,我非常坚持这样一个事实,即人们面临的挑战是你想让爱达荷州保持爱达荷州吗?你宁愿看到山脚下有几英亩的葡萄园,还有一些品酒室和酿酒厂,还是只想看看房子?

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